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 admin 2021-12-13 10:09:38 | 조회 : 2377
제      목  허위전세매물광고를 악용하여 임대차갱신을 주장하는 임차인에 대한 임대인의 대처법
저희 법무법인이 최근 업무를 수행하면서 알게된 것입니다. 임대차계약 종료일을 40일 정도를 앞두고 임차인이 해당 아파트가 전세매물광고로 올라 와 있으니 임대인이 실제 거주하려는 경우가 아니라면서 임대인에 대하여 임대차계약이 갱신되었다고 선언하여 버린 사안입니다. 그런데 임차인이 보았다는 전세매물광고는 어느 부동산 중개사 사무실이 올린 허위 전세매물광고이고, 임대인의 요청을 전혀 받지 않았던 것입니다.

사실관계는 임대인 A는 자신 소유의 H 아파트를 임차인 B에게 임대하여 주고 있는데, 이 임대차계약이 2021.12.3. 종료하면 임대인 A가 직접 들어 가 실제 거주하려 하고 있었습니다. 그래서 종료일 기준 2개월전에 그러한 의사를 임차인 B에게 전달하였습니다. 임대인 A는 당시 자신도 다른 아파트를 임차하여 살고 있었으므로 그 소유자에게 2021.12.3. 이사를 나가겠다고 통보하였습니다. 임대인 A는 그 이사를 위하여 이사짐센터에 계약을 하고, 심지어 H 아파트의 승강기 예약까지 마쳤습니다. 또한 임차인 B는 자신이 다른 아파트를 알아 보려면 계약금이 필요하니 보증금 19억원의 10%에 해당하는 1억9천만원을 먼저 반환하여 달라고 하여, 임대인 A는 이 돈을 송금하여 주었습니다.

그런데 임대인 A는 2021.10.18. 갑자기 임차인 B의 전화를 받았습니다. 전화를 한 임차인 B는 자신이 H 아파트가 전세매물로 올라 와 있는 것을 보았다면서 임대차계약을 갱신하겠다고 말한 뒤 다른 설명 없이 전화를 끊어 버렸습니다. 전혀 영문을 모른 임대인 A은 당황하였습니다. 물론 전화통화시 임대인 A는 자신은 전세매물로 내놓은 적이 없다고 수차례 말하였지만 임차인 B는 들으려 하지 않았습니다.

통화 후 임대인 A는 자신이 거래하였던 부동산 중개업소에 연락하여 그 업소로부터 설명을 들은 후 H 아파트가 몇 달전 전세매물로 올라왔던 일을 알게 되었고, 곧바로 네이버 부동산에 들어 가보니 실제로 H 아파트가 전세매물로 올라 와 있었습니다. 전세매물은 부동산 중개업소 C가 올린 것으로 되어 있으며, “중층”이라고 층을 표시하고 있었고, 비 타입이라고 올라가 있었고, 호수는 표시되지 않았지만 9층(H 아파트의 층)에는 비 타입이 임대인 A 소유의 아파트 뿐이었습니다. 임대인 A는 부동산 중개업소 C에게 전화를 하여 전세매물로 올린 그 아파트가 몇층인지 물어 보니, 부동산 중개업소 C는 9층이라고 안내하여 주었습니다. 임대인 A는 부동산 중개업소 C에 달려가 그 매물을 올린 경위를 물어 보니, 부동산 중개업소 C는 자신들은 H 아파트를 올린 적이 없다고 반발하였습니다. 임대인 A는 가능한한 많은 증거자료를 확보하여 임차인 B를 상대로 하여 부동산인도단행가처분신청서를 법원에 제출하였습니다. 관할구청의 조사로 압박을 받던 중개업소 C가 자신은 문제의 전세매물등록에 관하여 임대인 A의 중개요청을 받지 않았다는 진술서를 제공하여 주었고, 임대인 A는 이것을 법원에 제출한 결과 법원은 최종 판단에서 임대인 A의 주장을 모두 사실로 인정하여 주었습니다. 다만, 임차인 B가 보증금반환청구권의 일부를 대출은행에 채권질권설정한 부분에 대하여 충분한 소명이 되지 않았다는 이유로 최종 결과에서 신청을 기각하였습니다. 이러한 문제만 아니었다면 부동산인도단행가처분신청은 임차인 B의 부당한 주장에 대하여 임대인 A가 최적의 구제를 받을 수 있는 유일무이한 구제수단의 역할을 할 수 있을 것입니다.

그런데 이 사건의 실제의 문제는 다른 데에 있습니다. 부동산인도단행가처분신청에 대하여 법원이 인용하는 결정을 내려 준다고 하여도, 통상적으로는 임대차계약종료일 이후에 그 결정이 내려지게 되어 있다는 약점이 있습니다. 그런데 그러한 결정은 많은 경우 임대인에게 완전한 구제수단이 되지 못합니다. 임대인의 경우 임대차계약종료일로부터 1개월 내지 2개월 전에 이사계획을 완료하게 되며, 반환할 보증금액이 거액인 경우 그 돈의 조달계획도 미리 세워야 하는데, 임대차계약종료일까지 법원의 결정이 내려지지 않는다면 임대인으로서는 제3의 거처를 마련할 수 밖에 없는 것이 현실이기 때문입니다.

이러한 점을 감안하면 위와 같은 사안 아래에서 부동산인도단행가처분신청이 들어 오면 법원은 임차인이 인도하여 주어야 할 날이 장래의 특정일자이라 하더라도 미리 그 신청을 인용하여 주되, 다만 집행은 장래의 특정일자 또는 그 이후에만 가능하게 하는 단서를 붙여서 인용하여 주면 임대인에게 거의 완벽한 구제수단이 될 수 있을 것입니다.
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